Une question ? Un conseil ? Nous sommes là pour y répondre
Sur cette page, vous trouverez toute une série de réponses à vos questions les plus courantes. Des vidéos explicatives avec des conseils sur l’immobilier sont aussi disponibles sur notre blog. Si vous voulez approfondir le sujet ou calmer vos doutes, nous sommes évidemment à votre disposition pour y répondre de vive voix.
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Notre commission est habituellement de 3,63% TVA comprise. Dans ces 3,63% sont compris : notre estimation, le mandat et la fiche technique complète, la prise de photos, l’organisation et la planification des visites, une publicité claire et professionnelle, une publication de votre annonce sur plusieurs sites internet et réseaux sociaux, une annonce papier, une diffusion sur nos 3 vitrines (Virton, Saint-Léger, Ethe), l’étude financière de l’acheteur, la rédaction du compromis et le suivi administratif jusqu’aux actes chez le notaire.
Et le tout, avec une équipe professionnelle pour vous conseiller.
L’estimation d’un bien est gratuite, nous ne vous demanderons rien, c’est un service que nous rendons volontiers à nos futurs clients.
Un service professionnel, une équipe soudée à votre disposition, des connaissances juridiques et techniques, une grande disponibilité, une vente rapide, une visibilité accrue pour votre bien, un service complet (banque, assurance et immobilier), une expérience forte (30 ans sur le secteur), un suivi personnalisé jusqu’à la signature de l’acte.
Dès votre appel, vous êtes mis en contact avec une personne de l’équipe (Fanny, Myriam, Marie-Christine, Nathalie ou Maxence), ils seront à votre écoute et vous conseilleront au mieux.
Tout va dépendre de l’affectation donnée au bien par le locataire.
Si l’immeuble est entièrement affecté au logement :
Si le bien immobilier est entièrement affecté au logement du locataire, le propriétaire de l’immeuble devra déclarer le revenu cadastral et non le loyer réellement perçu. Ce revenu cadastral, indexé, et majoré de 40% sera ajouté aux autres revenus.
Si l’immeuble est loué meublé, il faudra également déclarer des revenus mobiliers.
Si l’immeuble est entièrement affecté à une activité professionnelle
Par contre, si le bien loué est affecté à une activité professionnelle, le propriétaire devra déclarer le revenu cadastral et le montant du loyer brut payé par le locataire.
Le propriétaire sera taxé sur le montant du loyer brut, diminué d’un montant forfaitaire de 40%. Mais ce forfait, ne peut dépasser les 2/3 du montant du revenu cadastral, multiplié par un coefficient déterminé chaque année. Ce calcul semble bien compliqué, mais il est établi automatiquement par l’administration.
Si l’immeuble est affecté partiellement à l’habitation du locataire et partiellement à son activité professionnelle
Si le locataire affecte une partie de l’immeuble loué à son habitation, et une autre partie à l’exercice de son activité professionnelle, il faudra distinguer dans le contrat de bail la partie du loyer destinée aux locaux privés, et celle destinée aux locaux professionnels. Supposons que le contrat prévoie une quotité de 30% pour la partie privée et une quotité de 70 % pour la partie professionnelle, le propriétaire devra déclarer 30% du revenu cadastral et le loyer brut afférent à l’activité professionnelle. Le bail doit avoir été enregistré. S’il ne l’a pas été, ou si aucune distinction n’a été établie entre les deux loyers, tout l’immeuble sera considéré comme loué à des fins professionnelles.
Un propriétaire qui revend son bien immobilier dans les 5 ans d’acquisition est soumis à la taxation sur la plus-value.
La plus-value est la différence entre le prix d’achat du bien et son prix de revente.
Le taux d’imposition sur la plus-value réalisée est de 16,5%.
Il existe 3 majorations forfaitaires à rajouter au prix d’acquisition du bien :
La première est un abattement de 25% compensant les frais liés à l’acquisition.
La deuxième est un abattement de 5% par an compensant la prise en valeur de l’immobilier.
La troisième est le coût des travaux que le propriétaire aura supportés, pour autant qu’ils aient été réalisés par des entrepreneurs enregistrés. Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne peuvent donc pas être ajoutés au prix d’acquisition.
Le prix de revente pourra être diminué des frais (justifiés) liés à la vente que le vendeur aura payés (publicités, agence, …).
Pour les terrains :
Un propriétaire qui revend son bien immobilier dans les 8 ans d’acquisition est soumis à la taxation sur la plus-value.
La plus-value est la différence entre le prix d’achat du bien et son prix de revente.
Le taux d’imposition sur la plus-value réalisée est de 33% les 5 premières années et 16,5% de 5 à 8 ans. Les majorations forfaitaires à rajouter au prix d’acquisition du bien restent inchangées.
Le taux de base est de 12,5% en plus du prix d’achat de la maison.
Sous certaines conditions :
- Vous pouvez bénéficier de droits d’enregistrements réduits (6% ou 5%) sur une première tranche variant de 171.043,86€ pour une zone de haute pression immobilière et 160.353,61 pour une zone de basse pression immobilière, le solde du prix est taxé au taux de base de 12,5%.
Les conditions pour bénéficier de cette réduction sont les suivantes :- Acquérir une habitation modeste. Ce qu’on entend par habitation modeste c’est une habitation dont le revenu cadastral est au maximum de 745€. Ce plafond peut être augmenté en fonction du nombre d’enfants à charge, à savoir 845 € pour l’acquéreur qui a trois ou quatre enfants à charge, 945 € s’il a cinq ou six enfants à charge, 1.045 € s’il a sept enfants à charge ou plus.
- L’acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal ne peuvent pas posséder d’autre bien (ou avoir un droit réel dans un autre bien). Sauf :
- Si le revenu cadastral de l’immeuble possédé, non destiné à l’habitation, ajouté au revenu cadastral de l’immeuble acquis ne dépasse pas la limite de 745€ (ou 845€, 945€, 1045€).
- Si l’immeuble est recueilli en nue-propriété dans une succession des parents ou des grands-parents.
- Si l’acquéreur s’engage à revendre son immeuble qui empêchait la réduction, au plus tard dans l’année de l’acte notarié d’achat.
- Pour les immeubles que l’acquéreur (ou son conjoint ou cohabitant légal) n’occupe pas personnellement en raison d’entraves qui rendent impossible l’occupation au moment de la signature de l’acte notarié d’acquisition.
- L’acquéreur doit se domicilier dans son nouvel immeuble dans les 3 ans qui suivent la signature de l’acte notarié pour une période ininterrompue de 3 ans.
Le taux sera de 5%, lorsque l’acquéreur passe par un crédit social.
Quand peut-on bénéficier d’un abattement forfaitaire ?
Vous pouvez également bénéficier d’un abattement forfaitaire de 20.000€ sur le prix d’achat de la maison s’il s’agit d’un premier achat. Sur cette tranche de 20.000 €, vous ne payerez pas de droits d’enregistrement.
Les conditions pour en bénéficier sont les suivantes :
- Le bien doit se situer en région wallonne.
- L’acquéreur doit être une personne physique.
- L’immeuble doit être affecté ou destiné à l’habitation.
- L’acquisition doit se faire sur la totalité en pleine propriété.
- Il doit s’agir d’une vente immobilière
- Interdiction de posséder une autre habitation le jour de la signature de l’acte notarié d’acquisition de la nouvelle habitation.
- L’acquéreur doit se domicilier dans son nouvel immeuble dans les 3 ans qui suivent la signature de l’acte notarié pour une période ininterrompue de 3 ans.
Attention qu’à ses frais vous devez ajouter les honoraires du notaire plus d’autres frais que vous retrouvez. (Voir question 17)
Est soumise au régime TVA la vente d’immeuble neuf (2ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation). Vous ne payez donc pas les droits d’enregistrement (12,5%) mais vous payez la TVA (21%) à la place.
N’ayez pas peur, le côté administratif est très lourd, mais nous pouvons nous en occuper pour vous. Un des rôles d’une agence sérieuse est de tout prendre en charge pour vous. Voilà ce qu’il faut rassembler impérativement :
Le titre de propriété, la matrice cadastrale, l’avertissement extrait de rôle, les plans de la maison, le plan cadastral, plan de mesurage/bornage, les permis obtenus/demandés, les factures des travaux effectués après 2001, la carte d’identité, le PEB, le rapport électrique, le rapport de la citerne (si + de 3000 litres), rapport des pompiers (pour les immeubles à appartements), les statuts (pour les copropriétés), le BDES (étude de sol).
Une fois le compromis signé, celui-ci est envoyé au notaire avec tous les documents pouvant être utiles dans le cadre de la vente.
Le notaire attend ensuite l’acceptation du crédit. Dans certains cas, le délai peut être relativement long car une expertise peut être demandée par la banque.
Le notaire lance ensuite les recherches (cadastrales, urbanistiques, fiscales).
Une fois qu’il a reçu les réponses des différentes institutions, qu’il a vérifié les différentes clauses du compromis et préparé son acte authentique, il planifie la signature de celui-ci.
Il faut savoir que vous devez payer les droits d’enregistrement dans les 4 mois de la vente parfaite.
On entend par vente parfaite, une vente où toutes les conditions suspensives ont été réalisées. Le notaire doit, normalement, se conformer à ce délai de 4 mois et vous faire signer l’acte pendant ce délai.
Il y a 4 contrôles à effectuer avant la vente : le rapport électrique (qui confirme ou non la conformité de l’installation), le certificat PEB (qui reprend les valeurs énergétiques du bâtiment), le rapport d’étanchéité de la citerne (pour les cuves de + de 3000 litres), le BDES (qui confirme ou non la présence de pollution dans le sol).
L’enregistrement d’un bail le rend opposable aux tiers.
Pour l’acquéreur d’un immeuble occupé par un locataire :
- Si le locataire, dont le bail n’a pas été enregistré, occupe les lieux depuis moins de 6 mois, le nouveau propriétaire peut résilier le bail sans préavis ni indemnités.
- Si le locataire, dont le bail n’a pas été enregistré, occupe les lieux depuis plus de 6 mois, le nouveau propriétaire devra reprendre les obligations du bail.
Il pourra résilier le bail en respectant les conditions légales (voir Lien vers question location), cependant les temps de préavis sont diminués (de 6 mois en temps normal à 3 mois lorsque le bail n’est pas enregistré).
Pour le vendeur : dans un bail de + de 3 ans, le locataire peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnités, il doit cependant avoir mis son bailleur en demeure d’enregistrer le bail par lettre recommandée.
Si le bail est enregistré, le nouvel acquéreur devra se subroger aux obligations du bailleur.
Il ne pourra résilier le bail que sous certaines conditions et moyennant un préavis de 6 mois.
Si le bail n’est pas enregistré (Voir question 12)
Une offre soumise à une condition suspensive ne vous engage de manière définitive que lorsque toutes les conditions suspensives sont réalisées.
Si elle ne présente pas de conditions suspensives et qu’elle est acceptée et contresignée, elle vous engage de manière définitive.
Non, si vous prenez un notaire différent de celui de l’acquéreur, vous ne payez pas les honoraires de notaire en double. Les notaires se partageront leurs honoraires en 2, sans supplément de frais.
Les frais de délivrances sont à charge du vendeur, ils comprennent : attestation relative à la situation du sol, attestation de contrôle de la citerne à mazout (+ de 3000 litres), attestation de conformité de l’installation électrique, le certificat PEB, les renseignements urbanistiques, les documents cadastraux, les mainlevées (s’il y a toujours un crédit hypothécaire sur le bien vendu), établissement du dossier d’intervention ultérieure (si nécessaire), l’établissement d’un permis de lotissement/urbanisation (si nécessaire), l’établissement d’un plan de division/actes de base/plans/plan de mesurage/plan de bornage (si nécessaire), la copie du titre de propriété/acte de base/permis.
Les frais d’acquisition sont à charge de l’acquéreur, ils comprennent : les droits d’enregistrement, les honoraires notariaux, les frais administratifs et la TVA sur les honoraires notariaux.
Nous ne le conseillons pas. Maintenant, il est possible de le négocier avec les propriétaires.
Sachez cependant que si vous voulez disposer des clefs avant la signature de l’acte, il faudra, le jour de la remise des clefs, que vous preniez à votre nom les compteurs, que vous alliez souscrire à une police d’assurance incendie. Vous commencerez à payer les taxes mises sur l’immeuble à partir de cette date. En général, le propriétaire vous demandera de payer un droit d’occupation et des intérêts pour les jours de retard.
Sous compromis : la maison est vendue et un compromis a été signé. Ce statut restera valable jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Sous option : nous avons reçu une offre de prix qui a été acceptée et contresignée par le propriétaire, ce statut reste valable jusqu’à la signature du compromis.
Oui, si votre bail n’est pas enregistré, vous pouvez quitter les lieux loués à tout moment, sans préavis et sans indemnités. Vous devez cependant mettre en demeure votre propriétaire d’enregistrer le bail. Si celui-ci n’a pas enregistré votre bail dans le mois suivant votre notification, les indemnités de ruptures de bail ne sont pas applicables. Ceci ne concerne que le bail de résidence principale de longue durée (+ ou = à 3 ans).
Oui, l’état des lieux doit être enregistré. Son enregistrement peut être fait en même temps que celui du contrat de bail mais il peut se faire aussi séparément. Il doit être annexé au contrat de bail.
En tant que locataire, vous pouvez mettre fin à votre bail à tout moment moyennant le respect de certaines conditions : à savoir la prestation d’un préavis de 3 mois et, si vous résiliez votre contrat en dehors de la date anniversaire, le versement d’indemnités de rupture.
Le montant de ces indemnités est variable et dépend du type de bail conclu.
En ce qui concerne le bail de courte durée (- de 3 ans), si vous résiliez votre contrat de bail à la date anniversaire de celui-ci, vous n’aurez pas d’indemnité à verser au propriétaire (à condition d’avoir envoyé votre renom 3 mois à l’avance !).
Pour le bail de longue durée, peu importe le moment de la rupture vous aurez des indemnités à payer pendant les 3 premières années, elles sont de 3 mois pour la première année, 2 mois pour la deuxième année et 1 mois pour la troisième année, vous devez tout de même envoyer un renon 3 mois avant la date de votre départ (attention celui-ci ne prend court que le premier jour du mois suivant la réception). Ceci ne concerne que le bail de résidence principale.
En cas de décès d’un locataire occupant seul son logement et n’ayant pas conclu un bail à vie, le bail prend fin 3 mois après la date du décès sans préavis ni indemnité et sans devoir demander au juge d’y mettre fin.
Dans le cas d’un bail de courte durée :
En tant que locataire, vous pouvez notifier un congé moyennant un préavis de trois mois et le paiement d’une indemnité équivalente à un mois de loyer.
En tant que bailleur, vous pouvez également notifier un congé au locataire mais uniquement après la première année, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer et uniquement si vous voulez occuper le bien personnellement ou le faire occuper par votre famille proche jusqu’au troisième degré.
Dans le cas d’un bail de longue durée :
En tant que locataire, vous pouvez notifier un congé moyennant un préavis de trois mois et le paiement d’une indemnité équivalente à un 3 mois de loyer au cours de la 1ère année, 2 mois de loyer au cours de la 2ème année et 1 mois de loyer au cours de la 3ème année. Au-delà, vous pouvez partir quand vous voulez sans devoir verser d’indemnité mais moyennant toujours un préavis de trois mois.
En tant que propriétaire, vous avez un renom de 6 mois à donner et vous avez l’obligation de vous justifier. Vous ne pouvez récupérer votre bien à tout moment sans verser d’indemnité que dans l’unique éventualité que vous occupiez vous-même (ou un membre de votre famille proche jusqu’au troisième degré) le logement. 2 autres cas sont envisagés : la réalisation de travaux importants et la résiliation sans motif mais dans ces 2 cas, vous devez attendre la fin d’un triennat pour résilier le contrat de bail. Dans le cas de la résiliation sans motif, vous devez verser des indemnités au locataire. Au bout des 9 ans, vous pouvez mettre fin à votre bail moyennant un préavis de 6 mois et sans indemnités.
C’est un constat réalisé par le propriétaire et le locataire, décrivant l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire.
Vous recevez les clés de votre location au plus tard le jour où débute votre bail. Dans notre agence, nous demandons une preuve de versement du 1er loyer pour remettre les clés au locataire.
La loi n’oblige pas la constitution d’une garantie locative. Cependant, tous les contrats de bail rédigés par l’intermédiaire de notre agence prévoient la constitution d’une garantie locative équivalente à deux mois de loyer. Celle-ci est donc obligatoire pour tous nos locataires. Elle sera déposée sur un compte individualisé auprès d’une institution bancaire au nom du locataire.
Oui, nous acceptons les garanties locatives du CPAS. Comme pour tous les candidats locataires qui postulent pour un logement par l’intermédiaire de notre agence, un allocataire du CPAS devra nous fournir une preuve de revenus (ou une attestation du CPAS garantissant ses revenus) ainsi que la preuve de paiement de ses 3 derniers loyers.
Votre garantie locative sera libérée en fin de bail si l’état des lieux de sortie est favorable. Une somme peut être prélevée du montant total pour couvrir les éventuels dégâts locatifs constatés lors de l’état des lieux de sortie.
Le loyer peut effectivement être indexé chaque année à la date anniversaire du bail selon la formule renseignée dans votre contrat de bail mais cette indexation n’est pas obligatoire. Tous les propriétaires ne l’appliquent pas régulièrement.
Non, le précompte immobilier pour une habitation louée est toujours à la charge du propriétaire. Ceci doit être mentionné dans le contrat de bail.
Oui, tout changement de composition de ménage doit être signalé le plus tôt possible au propriétaire.
Oui, le bailleur doit respecter votre vie privée, votre vie familiale et votre intimité et ne peut donc intervenir. Bien entendu, vous devez respecter l’affectation (habitation privée) et il peut être question de « surpopulation ».
Le menu entretien (= maintien du logement en bon état : nettoyage, entretien des boiseries, des parterres, de la chaudière…) et les réparations locatives (= remise en état de ce qui a été détérioré comme par exemple une vitre brisée) sont à charge du locataire sauf s’ils sont dus à la vétusté, à l’usure normale ou à un cas de force majeure.
Les grosses réparations sont en principe à charge du propriétaire. Cependant, si celles-ci sont relatives à des dommages causés par une faute ou une négligence du locataire, d’un membre de son ménage ou de l’un de ses invités, elles seront à charge du locataire. Celui-ci devra aussi assumer les réparations qui découlent d’un manque d’entretien de sa part. C’est ce qu’on appelle les dégâts locatifs.
Les charges « habituelles » comme l’électricité, le gaz, l’eau et le mazout sont à payer en plus du loyer. Il en va de même pour les charges des parties communes. L’entretien de la chaudière, du chauffe-eau et le ramonage des cheminées sont également à charge du locataire.
Le contrat de bail portant sur le logement principal d’un couple marié est toujours censé avoir été conclu par les deux époux, même si le contrat a été conclu par un seul des conjoints, et même s’il a été conclu avant le mariage. Le bail « appartient » donc toujours aux deux époux. Cela signifie que :
- Le bailleur doit envoyer obligatoirement tous les congés et notifications relatifs à ce bail en deux exemplaires, séparément, à chacun des époux. En pratique : une lettre devra être adressée à Madame et une autre lettre à Monsieur, dans deux enveloppes séparées.
- Les congés et notifications doivent également être adressés par les deux conjoints locataires, séparément au bailleur.
Vous devez remplir une fiche de candidature qui reprend votre identité, votre composition de ménage, le montant total de vos revenus nets, vos charges diverses, le montant actuel de votre loyer et votre date de disponibilité pour la location demandée.
À cela, vous devrez joindre une preuve de solvabilité et la preuve de paiement des trois derniers mois de loyer si vous êtes locataire.
C’est le propriétaire qui fait son choix parmi les fiches de candidatures qui lui sont présentées.
Si vous souhaitez mettre votre bien en location, nous vous invitons à nous contacter pour convenir d’un rendez-vous avec l’un de nos collaborateurs. Celui-ci, après avoir visité votre logement, vous proposera une estimation du loyer en fonction du prix du marché.
Après avoir signé une mission exclusive de location, nous pourrons mettre en place les différentes étapes de mise en location de votre bien.
Sachez que pour lancer la location, le PEB (certificat de performance énergétique du bâtiment) est indispensable (nous pouvons le commander pour vous auprès d’un expert qualifié).
Chez Home Sweet Gaume, cela vous coûtera l’équivalent d’un mois de loyer HTVA. Un état des lieux détaillé sera également effectué à l’entrée et à la sortie, celui-ci a un coût qui sera assumé par le propriétaire et par le locataire.
Vous devrez nous présenter le titre de propriété ou un document prouvant que vous jouissez bien de la pleine propriété. En cas de division d’un bien, vous devez être en ordre d’urbanisme et pour les logements d’une superficie habitable égale ou inférieure à 28 m2, un permis de location délivré par l’administration communale est obligatoire.
Dans le cas d’un bail de résidence principale, vous devrez également nous fournir le PEB, certificat de performance du bâtiment à louer. Si vous ne l’avez pas, Home Sweet Gaume peut le commander à votre place. Celui-ci vous coûtera +/- 250 euros.
Pour récupérer votre bien loué, vous devez envoyer un renon par lettre recommandée à toutes les personnes qui ont signé le bail. Attention cependant
La législation est propre au type de contrat de bail signé : le préavis et les éventuelles indemnités à verser au locataire sont différents si le bail a été conclu pour une courte ou une longue durée. Pour plus d’info, contactez Home Sweet Gaume !
Oui, vous avez le droit d’effectuer une visite pour vérifier que votre locataire remplit bien ses obligations locatives, dans le cas de réparations urgentes qui vous incombent ou encore si vous souhaitez organiser des visites en vue de la vente ou de la relocation du logement. Cependant, ce droit est limité : pour visiter le logement, vous devez obtenir l’autorisation du locataire (qu’il ne peut pas vous refuser !) et convenir avec lui d’un rendez-vous.
Veillez cependant à ne pas abuser de ce droit : Home Sweet Gaume préconise une visite annuelle pour le contrôle du bon déroulement des obligations locatives de votre locataire.
Si vous avez respecté la législation en vigueur et que votre locataire refuse de quitter le logement sans qu’aucun accord à l’amiable n’ait pu être conclu, vous devez vous tourner vers la justice de paix compétente dans la commune où se situe le bien loué.
C’est la garantie locative qui va couvrir les dégâts locatifs. Pour cela, vous devez vous mettre d’accord avec votre locataire sur le montant à prélever en fonction du constat d’état des lieux de sortie. La garantie locative sert également à couvrir les éventuels arriérés de loyers ainsi que le solde de charges. En cas de litige, c’est la justice de paix compétente dans la commune où se situe le bien loué qui statuera.
