Vous venez d’hériter d’une maison suite au décès de l’un de vos proches ? Il faut savoir que la vente d’un immeuble après une succession est soumise à des règles bien spécifiques. Afin d’éviter les mauvaises surprises comme une amende du fisc, mieux vaut s’informer. Chaque situation étant liée à des particularités, il est préférable de faire appel à un professionnel pour vous accompagner. Toutefois, il est naturel que vous vous posiez déjà certaines questions. Voici quelques éléments de réponse.
Par où commencer ?
Lorsque l’on hérite de biens suite au décès d’un proche, la première chose à faire est de contacter un notaire qui va effectuer les premières démarches et déterminer, entre autres, qui sont les héritiers qui peuvent effectivement prendre possession de la succession.
Il est possible de refuser ou d’accepter la succession. Cette étape est plus importante qu’il n’y parait. En effet, « celui qui accepte une succession reçoit les biens du défunt, à concurrence de la part qui lui revient. Mais, il devra également supporter tous les frais de la succession, et payer toutes les dettes que le défunt aurait laissées »1
Comment faire si nous sommes plusieurs héritiers ?
Lorque plusieurs enfants héritent d’une propriété, ils sont copropriétaires « en indivision ». Cela signifie que si, par exemple, la fille aînée veut vendre, elle est obligée d’obtenir le consentement de ses frères et sœurs. Par ailleurs, il arrive que l’un des enfants rachète les parts des autres pour acquérir le bien.
S’il y a désaccord entre les différents héritiers, c’est le magistrat en charge du dossier qui désigne un notaire afin de liquider de façon judiciaire la succession.
C’est quoi les droits de succession ?
En cas d’héritage d’un bien, informez-vous sur les droits de succession. Ce sont des impôts que le légataire doit verser à l’Etat. Ils sont calculés sur la masse des biens que laisse la personne décédée et dépendent du dernier domicile du défunt (Région wallonne, flamande ou Bruxelles-Capitale). Ils varient également en fonction du lien de parenté entre l’héritier et la personne décédée. Le calcul se fait en fonction de tranches (pour tel montant, les droits seront de x %).
Il est intéressant de procéder à une évaluation ferme et définitive de l’immeuble par un expert agréé par le fisc. Si le bien est ensuite vendu plus cher que le prix évalué au départ, comme le fisc aura accepté cette évaluation, les droits de succession à payer ne pourront pas être majorés. Par contre, si le bien est vendu à un prix inférieur, vous ne pourrez pas non plus prétendre à une réduction de ces derniers2. Il faut donc être vigilant. Pour savoir comment fixer le bon prix d’une maison, nous vous conseillons dans cette vidéo.
Quelle procédure de vente choisir ?
S’il s’agit d’un immeuble issu d’une succession bénéficiaire et qu’aucun accord n’a été trouvé entre les héritiers, on procèdera à une vente publique judiciaire. Dans les autres cas, on choisira une vente par agence (vente de gré à gré), qui offre beaucoup plus de facilités.
La vente publique
La vente publique est une vente aux enchères, réalisée par un notaire, qui constitue un « cahier des charges » reprenant toutes les conditions de la vente. Dans le cas qui nous occupe, on parle de vente publique judiciaire : les héritiers doivent demander l’autorisation du Tribunal de première instance pour démarrer le processus.3
Cette procédure fournit certaines garanties (rapidité, sécurité, etc.) mais elle génère aussi pas mal de frais et d’inconvénients du côté du vendeur et de l’acheteur. Par exemple, ce dernier devra payer les frais de notaire dans l’immédiat et il sera contraint de visiter le bien en même temps que d’autres acheteurs potentiels, parfois nombreux. Pour le vendeur, il n’y a pas de garantie que le prix de départ monte, dans quel cas le temps de vente risque de s’éterniser, ce qui sera certainement interprété comme mauvais signe.
La vente via un professionnel de l’immobilier
Ici, l’acheteur et le vendeur ayant trouvé un accord sur le prix du bien, signent un compromis de vente, et quelques semaines plus tard, l’acte authentique. Dans ce cas, on peut faire appel à l’aide d’un intermédiaire comme une agence immobilière qui aidera le vendeur dans les différentes démarches liées à la vente d’un bien immobilier : l’évaluation du prix de départ, les visites, la récolte des documents, le contact avec les différents intermédiaires… sans oublier des conseils juridiques et techniques.
Si vous décidez de vendre seul, vous économiserez bien sûr la commission de l’agence, mais en général, un professionnel permettra de mieux vendre votre bien et, dans les conditions parfois pénibles d’une succession, d’économiser du temps et des tracas, et ça, ça n’a pas de prix !
