Actualités et blog La plus-value : attention à la taxe !

Publié le 28/04/2021

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Lorsque vous revendez un bien plus cher que ce que vous ne l’avez acheté, vous êtes susceptible d’être imposé par l’État : c’est la taxe sur la plus-value immobilière. Cependant, cet impôt n’est pas systématique et ne concerne que certains cas particuliers. On vous explique tout.

Définition de la plus-value

Commençons par définir ce qu’est une plus-value.

Lorsque vous revendez un bien plus cher que ce que vous ne l’avez acheté, la différence entre le prix d’achat et le prix de revente s’appelle une plus-value.

Le prix d’achat correspond à la somme que vous avez payée pour acheter votre bien, plus les frais supplémentaires (droits d’enregistrement, frais d’actes…). À cela, il est possible d’ajouter les montants dépensés pour réaliser des travaux dans l’immeuble. Ces derniers doivent toutefois être attestés par des factures venant de professionnels agréés. Les travaux que le propriétaire aura lui-même réalisés n’entrent donc pas en compte dans le calcul. L’ensemble de ces frais peut être résumé à un forfait de 25 % du prix d’achat (montant qui peut être majoré de 5 % pour chaque année supplémentaire entre l’achat et la revente).

Le prix de revente représente le montant reçu par le vendeur (vous-même), moins les frais dépensés dans le cadre de la revente de son bien (publicité, frais d’agence…).

Vous suivez toujours ? Voici un petit calcul de plus-value pour mieux comprendre :

  1. Vous avez acheté une maison en 2017 au prix de 175.000 euros
  2. Imaginons que les frais que vous avez payés s’élèvent à 30.000 euros
    Parmi ces frais on retrouve : les frais liés à la publicité, aux droits d’enregistrement, aux frais d’acte.
  3. Vous avez fait faire des travaux dans cette maison, par des entrepreneurs agréés ou avec les preuves des matériaux achetés, pour un montant de 40.000 euros
  4. Vous revendez votre maison en 2021 au prix de 290.000 euros
    Il y a donc 4 ans qui se sont écoulés, on peut donc déduire encore 4 x 5% du prix d’achat, soit 4 x 8.750 euros = 35.000 euros supplémentaires.

La plus-value nette réalisée est de 290.000 – (175.000 + 30.000 + 40.000 + 35.000) = 10.000 euros

Dans ce cas-ci, au point 2, si l’on choisit le forfait de 25 % du prix d’achat, soit 43.750 euros au lieu des frais réels, il n’y aura pas de plus-value du tout puisque l’on arrive à un montant négatif : 290.000 – (175.000 + 43.750 + 40.000 + 35.000) = – 3.750 euros

La taxe sur la plus-value

Image d'une personne calculant la taxe de plus value

Lorsque vous faites une plus-value en revendant un bien, l’État est susceptible de vous taxer sur ce montant. À combien s’élève cet impôt ?

  • À 16,5% :
    • si vous revendez votre immeuble endéans les 5 ans (période de 5 années écoulées entre les actes notariés d’achat et de vente) ;
    • si vous revendez un immeuble reçu par donation (pas par succession), endéans les 3 ans ;
    • si vous revendez un terrain entre la 5e et la 8e année.
  • À 33% :
    • si vos revendez un terrain non bâti, endéans les 5 ans.

Si l’on reprend notre exemple du dessus, la maison a été revendue après 4 ans. La taxe sur la plus-value s’élève donc en théorie à 16,5 %, ce qui donne un montant de 825 euros. Cela reste un montant raisonnable, mais imaginez pour des montants supérieurs ! Toutefois, et heureusement, il existe certaines exceptions.

Les exceptions

Il est possible d’éviter la taxe de plus-value en Belgique. En effet, dans certains cas, cette mesure ne concerne pas le revendeur :.

  • s’il occupe lui-même le bien et y est domicilié (habitation familiale) pendant au moins 1 an ;
  • s’il a reçu le bien par héritage ;
  • s’il est mineur (moins de 18 ans) ou assimilé ;
  • s’il est concerné par une mesure d’expropriation pour raison d’utilité publique.

Déclaration de la plus-value au fisc

La plus-value effectuée dans le cadre de la revente d’un bien doit être déclarée au fisc. Plus précisément, elle doit être renseignée dans la déclaration fiscale du revendeur l’année suivant l’opération de revente.

Attention, pour ceux qui voudraient en faire une activité lucrative… Quelqu’un qui achète et revend des biens régulièrement en réalisant des plus-values taxables attirera l’attention des autorités. Selon certains critères, on considérera ces transactions comme une activité professionnelle ou comme de la spéculation (plus-value spéculative). Vous voilà prévenu !

Image d'une personne remplissant sa déclaration

Cet article vous est proposé par Marie, de Youdee rédaction